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현재는 종전주택 양도 때 비과세 요건은 종전·신규주택 모두 조정대상지역인 경우 신규주택 취득일부터 1년 내 종전주택을 양도하며, 세대원 전원이 신규주택에 전입하고, 기타의 경우는 신규주택 취득일부터 3년 내 종전주택 양도할 때이다.
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최근 부동산 세금이 많은 논란이 있던 가운데 희소식이 들려왔습니다.
바로 1세대 1주택자의 양도세 비과세 요건이 완화되었다는 소식인데요.
비과세 기준이 9억에서 12억으로 완화되었습니다.
뿐만아니라 종부세도 9억 공제에서 11억 공제로 완화되면서 실수요자들을 위한 규제 완화가 시작되었습니다.
정확한 내용은 영상을 통해 확인해보시면 되겠습니다.
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1주택 양도세 비과세…취득시기·지역·보유·거주 4개는 꼭 체크 …
비조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유만 해도 비과세가 가능하다. 조정대상지역에 소재하는 주택이라면 2년 보유와 함께 2년 거주도 해야 양도세 …
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Date Published: 11/25/2022
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‘다주택자 양도세 중과 한시 배제’ 소득세법 시행령 개정…10일 …
현행 1세대1주택 비과세 요건은 양도일 현재 2년 이상 보유·거주해야 한다. 다주택자는 1주택을 제외한 모든 주택을 양도해 최종적으로 1주택자가 된 날 …
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고가의 1세대1주택 양도세 어떻게 달라졌나? – 소셜포커스
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1주택 12억 양도세 비과세 이것 모르면 못 받는다 – 한국경제
1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 기준금액이 9억원에서 12억원으로 상향됐다. 세법이 바뀌기 전에 매도 계약을 했더라도 잔금일이 12월 8일 이후 …
Source: www.hankyung.com
Date Published: 1/11/2022
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주제에 대한 기사 평가 양도세 비과세 요건
- Author: 투미부동산[투미TV]
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- Date Published: 2021. 12. 7.
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일시적 2주택자, 2년내 집 팔면 양도세 비과세…전입요건도 삭제
서울시내 아파트 모습. (사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)
앞으로 조정대상지역에서 이사 등으로 거주지를 옮기면서 일시적 2주택자가 된 사람은 2년 이내에 기존 주택을 팔면 양도소득세를 면제받을 수 있게 됐다.
또 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년 동안 한시 배제하고, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도도 폐지키로 했다.
기획재정부는 9일 이 같은 내용을 뼈대로 소득세법 시행령을 개정한다고 밝혔다.
주요 내용을 보면 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 완화한다.
현재는 종전주택 양도 때 비과세 요건은 종전·신규주택 모두 조정대상지역인 경우 신규주택 취득일부터 1년 내 종전주택을 양도하며, 세대원 전원이 신규주택에 전입하고, 기타의 경우는 신규주택 취득일부터 3년 내 종전주택 양도할 때이다.
앞으로는 종전·신규주택 모두 조정대상지역인 경우 종전주택 양도기한을 1년에서 2년으로 완화하고, 세대원 전원 신규주택 전입요건을 삭제한다.
이렇게 함으로써 1년으로 설정된 짧은 종전주택 양도기한을 2년으로 연장하고, 조정대상지역에 한정된 과도한 규제를 폐지해 납세편의를 높인다.
다주택자 양도소득세 중과는 1년 동안 한시적으로 배제한다.
현재는 조정대상지역 내 주택 양도 때 기본세율(6~45%) + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상) 중과세율을 적용하고 장특공제를 배제하고 있다.
앞으로는 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 오는 10일부터 내년 5월 9일까지 양도 때 기본세율 및 장특공제를 적용한다. 보유기간 3년 이상인 경우 적용하고, 15년 이상 보유 때 최대 30% 공제(연 2%)한다.
이렇게 되면 다주택자에 대한 과도한 세부담을 완화하고, 다음 달 1일 전 매도 때 보유세(종부세, 재산세) 부담도 경감돼 매물출회가 활성화할 것으로 기대된다.
1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도도 폐지한다.
지금까지는 양도일 현재 2년 이상 보유·거주 때 1세대 1주택 비과세를 적용하고 다주택자의 경우 1주택을 제외한 모든 주택을 양도해 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유·거주기간을 재기산한다.
앞으로는 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 보유·거주기간을 계산해 1세대 1주택 비과세를 적용한다.
이에 따라 실제 보유·거주한 기간을 인정하는 것으로 제도를 합리화하고, 2년 보유·거주한 경우 1주택이 된 시점에 즉시 비과세 적용받고 매도가 가능해진다.
이번 소득세법 시행령 개정안은 새 정부가 출범하는 10일부터 시행된다. 시행령 개정은 국회 동의 없이 행정부가 독자적으로 추진할 수 있다. 입법예고(10~17일)와 국무회의(24일)를 거쳐 이달 말 공포 예정으로 10일 이후 양도분부터 소급 적용한다.
문의 : 기획재정부 재산세제과(044-215-4310)
1주택 양도세 비과세…취득시기·지역·보유·거주 4개는 꼭 체크 [김종필의 절세 노트]
1세대 1주택 양도세 비과세 요건은 원칙적으로 2년 보유만 해도 되는 경우와 2년 보유 및 2년 거주 요건을 모두 충족해야 하는 경우로 구분할 수 있다.
이러한 구분은 주택의 취득 시기 및 소재 지역에 따라 다르다. 2017년 8월 2일(8·2대책) 이전에 취득한 주택은 2년 보유만 하면 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있다.
그러나 2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택은 비조정대상지역에서 취득한 경우와 조정대상지역에서 취득한 경우에 따라 다르다.
비조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유만 해도 비과세가 가능하다. 조정대상지역에 소재하는 주택이라면 2년 보유와 함께 2년 거주도 해야 양도세 비과세를 받을 수 있다. 전세를 낀 ‘갭투자’로 구입한 뒤 거주하지 않고 전세만 놓고 팔아선 비과세 혜택이 없다.
다만 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에서 취득한 주택이라도 2017년 8월 2일 이전에 소유자를 포함한 1세대가 무주택 상태에서 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되면 2년 보유 요건만 충족하면 된다.
2021년부터 달라진 기간 계산
그런데 2021년 1월 1일 이후 양도분분터는 다르다. 2주택 이상 소유한 1세대가 다른 주택을 모두 처분하고 1주택으로 된 경우에는 1주택이 된 날부터 보유 기간 및 거주 기간을 새로 채워야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수도 있으므로 주의해야 한다. 예외적으로 일시적 2주택에 해당하는 경우는 당초 취득일부터 보유 기간 및 거주 기간을 인정하므로 영향을 받지 않는다.
하지만 법에서 정한 일시적 2주택자에 해당하지 않는 다주택자가 다른 주택을 모두 매도해 1주택이 되었다가 신규 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우에는 1주택이 된 날부터 보유 기간 및 거주 기간을 새로 채워야 한다. 보유기간 및 거주기간을 새로 채워야 하는 처분이란 양도와 증여 및 용도변경을 말한다. 세대 분리나 멸실은 처분의 개념에 해당되지 않으므로 세대 분리나 멸실로 1주택이 된 경우에는 보유 기간 및 거주 기간을 새로 채울 필요가 없다.
다주택자가 비과세 받으려면
2020년 12월 31일까지 1주택 외의 모든 주택을 처분해 2021년 1월 1일 현재 1세대 1주택으로 넘어온 경우 혹은 2020년 12월 31일까지 1주택 외의 모든 주택을 처분해 1주택이 되었다가 신규 주택을 취득해 2021년 1월 1일 현재 일시적 2주택으로 넘어온 경우는 보유 기간 및 거주 기간을 당초 취득일부터 인정하므로 새로 채울 필요가 없다.
하지만 2021년 1월 1일 이후 2주택 이상 소유자가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후 1주택으로 된 경우나 신규 주택을 추가 취득해 일시적 2주택이 된 경우에는 보유 기간 및 거주 기간을 새로 채워야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
보유 요건만 충족하면 되는 경우는 2년 보유 기간을 새로 채운 후 매도하면 된다. 2년 보유 및 2년 거주 요건을 채워야 하는 경우는 2년 보유 뿐만 아니라 2년 거주도 새로 채워야한다.
특히 3주택 이상 소유자가 2주택 외의 모든 주택을 매도한 후 남은 2주택이 일시적 2주택이 되는 경우는 매도시기에 따라 다르다. 2020년 12월 31일까지 다른 주택을 매도해 일시적 2주택이 된 경우에는 기존 주택에 대해 당초 취득일부터 보유 기간 및 거주 기간을 인정하므로 새로 채울 필요는 없다.
하지만 2021년 1월 1일 이후 3주택 이상인 상태에서 2주택 외의 다른 주택을 매도해 일시적 2주택이 된 경우는 2021년 11월 1일까지 매도한 경우와 2021년 11월 2일 이후 매도한 경우로 구분해야 한다. 2021년 11월 1일까지 매도한 경우는 당초 취득일부터 보유 기간 및 거주 기간을 인정받았지만 2021년 11월 2일 이후 매도한 경우는 일시적 2주택이 되기 직전 주택의 매도일부터 보유 기간 및 거주 기간을 새로 채워야 한다.
2년 보유 뿐만 아니라 2년 거주 요건을 새로 채워야 한다는 해석이나 3주택 이상 소유자가 2주택 외의 주택을 매도하면서 일시적 2주택이 된 경우 2021년 11월 2일 이후 양도분부터 보유 기간 및 거주 기간을 새로 채워야 한다는 해석은 조세불복을 통해 다투어 볼 여지는 있다.
김종필 세무사
1가구 1주택 양도소득세 면제조건 확인
나날이 상승하는 부동산 값의 상승으로 인해 만든분들이 부동산에 관심을 가지게 되었습니다. 투기목적의 부동산 구매를 제한하기 위해 많은 부동산 대책들이 나왔는데, 실무자들도 헷갈릴만큼 여러 분야에 규제가 생기며 일반인들은 더욱 더 혼란에 빠지게 되었습니다. 그 중 많은 분들이 관심을 가지는 분야는 바로 1가구 1주택 양도소득세 면제조건과 관련된 내용입니다.
양도소득세란?
먼저 양도소득세에 대해서 정확히 짚고 넘어갈 필요가 있습니다. 양도소득세란 주택이나 상가, 건물 및 토지 등을 취득하였다가 추후 양도를해 차익이 발생해 이익금액이 발생하면 해당 이익금액에 부과하는 조세 입니다.
부동산 취득시 부담한 모든 필요경비를 공제하고 난 뒤 차액이 있는 경우에만 이익금액에 부과하는 조세 입니다.
양도소득세 계산
위 사이트로 이동하여 양도소득세 계산을 하실 수 있습니다.
아파트는 물론 분양권, 입주권, 비사업토지 등 여러 분야의 물건에 대한 양도세 계산을 하실 수 있습니다.
조정대상지역 유무를 체크하고, 취득가액과 양도가액, 소요경비, 취득일자, 양도일자를 정확히 입력하여 양도소득세를 계산할 수 있습니다.
양도세는 물론 취득세, 증여·상속세, 보유세, 등기비용 등 다양한 서비스를 제공하고 있어 부동산에 관심이 있는 분들에게 많은 도움이 되는 사이트입니다.
1가구 1주택 양도소득세 비과세 조건
한세대원, 다시말해 주민등록상 동일한 주소지에 거주하고 있는 부부와 미혼인 자녀를 포함하여 1주택을 2년이상 보유하여 양도를 할 경우 양도소득세 면제 대상입니다.
다만, 1가구 1주택이더라도 2021년부터 적용되는 내용을 숙지하셔야 합니다.
첫번째
2년이상 보유한 1주택이라 할지라도 양도금액이 12억원 이상이면 비과세 대상에 포함되지 않습니다. 12억원 이하인 주택에 대해서만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. (12억원 이하 주택 매도시 양도소득세 비과세 적용은 2021.12.8 부터 시행되었습니다. 종전 9억원 이상)
12억원 초과시 12억원을 초과한 금액에 대해서 양도소득세가 발생합니다.
지금까지는 양도일을 기준으로 3년 이상 보유한 주택의 경우 1년에 8%씩, 10년까지 최대 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있었습니다. 하지만 2021년부터는 1년에 보유조건 4%와 거주조건 4%로 구분하여 공제혜택을 받을 수 있게 되었습니다.
다시말해 이제는 10년동안 보유하고 동시에 10년동안 실거주를 해야 최대 80%까지 장기보유혜택을 받을 수 있게 되었습니다.
기간(년) 3년이상 4년이상 5년이상 6년이상 7년이상 8년이상 9년이상 10년 이상 종전(%) 보유 24 32 40 48 56 64 72 80 개정(%) 보유 12 16 20 24 28 32 36 40 개정(%)거주 12(8*) 16 20 24 28 32 36 40 개정(%) 합계 24(20*) 32 40 48 56 64 72 80
보유기간이 3년이상 (12%) 이며 거주기간이 2~3년 (8%)인 경우 20% 적용
두번째
조정지역의 경우 2년 보유 및 2년 실거주를 해야 비과세 대상이며 비조정지역의 경우 2년 보유만 하면 비과세 대상입니다.
세번째
조정지역내의 다주택자가 다른 주택을 매도하고 1가구만 보유해도 1가구 1주택이 시작된 날로부터 시작해 최소한 2년이상 지나야 비과세혜택을 받을 수 있습니다.
네번째
2021년부터 조정지역내에서 취득한 분양권도 양도시 주택수에 포함됩니다.
다섯번째
2021년 6월 1일부터 양도세율이 인상됩니다. 다음과 같습니다.
보유기간 / 다주택자 현행 개정안 1년미만 40% 70% 1년이상 2년미만 6% ~ 42% 60% 2년이상 6% ~ 42% 6% ~ 45% 2주택 중과세 기본세율 + 10% 기본세율 + 20% 3주택 중과세 기본세율 + 20% 기본세율 + 30%
여기까지 1가구 1주택 양도소득세 면제조건에 대해서 알아보았습니다. 또한 많은 분들이 일시적 1가구 2주택 양도소득세 면제조건도 헷갈려 하시는데요.
위의 글을 참고하시길 바랍니다.
‘다주택자 양도세 중과 한시 배제’ 소득세법 시행령 개정…10일부터 소급 적용
1세대1주택 양도세 비과세 보유⋅거주기간 재기산 제도 폐지
이사 등 일시적 2주택 비과세 요건 완화…종전주택 양도기한 ‘2년’, 세대원 전입요건 삭제
다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 1년간 한시 배제된다.
또 1세대1주택 양도세 비과세 보유⋅거주기간 재기산 제도가 폐지돼 앞으로는 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유⋅거주한 기간을 기준으로 계산해 비과세를 적용한다.
이사 등에 따른 일시적 1세대2주택 비과세 요건 중 종전주택 양도기한은 1년에서 2년으로 완화되고, 세대원 전원 신규주택 전입 요건은 삭제된다.
기획재정부는 9일 부동산 시장 관리를 위해 과도하게 활용된 부동산 세제를 조세원칙에 맞게 정상화하고 국민들의 과도한 세부담을 적정 수준으로 조정하기 위해 이런 내용의 소득세법 시행령 개정을 추진한다고 밝혔다.
먼저 다주택자 양도세 중과 조치는 1년간 한시 배제된다. 현재 조정대상지역 내의 주택을 양도하는 경우 중과세율[기본세율(6~45%)+20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)]을 적용하고 장특공제를 배제한다.
그러나 이번 시행령 개정으로 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내의 주택을 올해 5월10일부터 내년 5월9일까지 양도하면 기본세율과 장특공제를 적용한다.
1세대1주택 양도소득세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도는 폐지된다.
현행 1세대1주택 비과세 요건은 양도일 현재 2년 이상 보유·거주해야 한다. 다주택자는 1주택을 제외한 모든 주택을 양도해 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유·거주기간을 재기산한다.
시행령이 개정되면 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 보유·거주기간을 계산해 1세대1주택 비과세를 적용하게 된다.
이사 등에 따른 일시적 1세대2주택자의 비과세 요건도 완화된다.
현재는 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역인 경우, 신규주택 취득일부터 1년 내에 종전주택을 양도하고, 세대원 전원이 신규주택에 전입해야 비과세 혜택을 받는다. 나머지 지역은 신규주택 취득일부터 3년 내 종전주택을 양도해야 한다.
그러나 앞으로는 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역인 경우 종전주택 양도기한을 1년에서 2년으로 늦춰지고, 세대원 전원 신규주택 전입요건을 갖추지 않아도 된다.
기재부는 위 3가지 개정사항 모두 납세자에게 유리한 개정임을 고려해 시행령 개정일 이전인 5월10일(양도 분)부터 소급 적용한다고 밝혔다.
정부는 10~17일까지 입법예고와 24일 국무회의를 거쳐 이달 말 공포할 예정이다.
○소득세법 시행령 개정 요강
➊ 다주택자에 대한 양도소득세 중과 1년간 한시 배제(§167의3①12의2, §167의4③6의2, §167의10①12의2, §167의11①12)
현 행 개 정 안 □다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 중과 제외 대상 ㅇ수도권·광역시·특별자치시 외 지역의 3억 이하 주택·조합원입주권 ㅇ 장기임대주택 등
(§167의3①2가~바) ㅇ 조특법상 감면대상 주택 ㅇ 장기사원용 주택, 장기어린이집 ㅇ 상속주택, 문화재주택 등 ㅇ 동거봉양, 혼인, 취학, 근무,
질병 등 사유로 인한
일시적 2주택 등 ㅇ 보유기간 10년 이상인 주택
(’19.12.17~’20.6.30 양도분) <추 가> □ 보유기간 2년 이상인 주택 양도를 중과 제외 대상에 추가 ㅇ (좌 동) ㅇ 보유기간 2년 이상인 주택
(’22.5.10~’23.5.9 양도분)
<개정이유> 과도한 세부담 합리화 및 매물출회 유도를 통한 부동산 시장 안정화
부동산/임대차 > 1세대 1주택 양도소득세 감면
종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외}하는 경우 2년] 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 ‘종전의 주택’이라 함)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 ‘신규 주택’이라 함)을 취득(자기가 건설해 취득하는 경우 포함함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우
3. 「국민건강보험법 시행령」 별표 2 제3호가목3), 같은 호 나목2) 또는 같은 호 마목에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함함)으로서 「소득세법 시행규칙」으로 정하는 사람
1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우
· 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우
· 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우
· 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택(주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용됨)
1세대가 다음의 주택으로서 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 함) 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외함) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 “농어촌주택”이라 함)과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우
1세대가 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 “부득이한 사유”라 함)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우
장기임대주택 또는 장기가정어린이집과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대가 다음 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 “거주주택”이라 함)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정함)※ 이 경우 해당 거주주택을 민간임대주택으로 등록하였거나 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말함. 이하 “직전거주주택”이라 함)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정함. 이하 “직전거주주택보유주택”이라 함)인 경우에는 직전거주주택 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 봄
고가의 1세대1주택 양도세 어떻게 달라졌나?
1세대1주택 양도세 비과세 기준액, 12/8부터 9억원에서 12억원으로
비과세 대상은 넓어지고, 기준금액 넘더라도 세부담은 줄어들어
양도가액이 기준금액 넘으면 초과 부분에 대해서만 양도소득세 과세
알기 쉬운 세금 이야기 [60] – 고가의 1세대1주택 양도세 어떻게 달라졌나?
1세대가 1주택만을 2년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니한다. 다만, 조정대상지역의 주택은 보유한 그 주택에서 2년 이상 거주조건을 함께 충족해야 한다. 2년 이상 보유·거주는 원칙적인 규정이며, 여기에는 많은 예외규정도 있다.
그리고 1세대1주택이라 하더라도 양도가액이 일정 금액 이상인 고가주택은 그 기준금액이 넘는 부분은 비과세가 제외된다.
그런데 지난 12월 8일부터 소득세법 개정에 따라 1세대1주택 양도소득세 비과세에서 제외되는 고가주택의 기준금액이 양도가액 9억원에서 12억원으로 상향조정되었다. 이 조문은 지난 12월 2일에 국회에서 통과되었으며, 8일자로 공포됨으로써 시행하게 된 것이다.
12월 8일에 공포된 소득세법 개정 사항 중 다른 내용은 대부분 2022. 1. 1.부터 시행하는 것으로 규정하고, 고가주택 부분만 공포일로부터 바로 시행하도록 하였다.
고가주택의 기준이 9억원이 된 것은 2008년 10월 7일 개정된 소득세법 시행령 제156조(고가주택의 범위)의 규정에 따른 것이었다. 그 이전에는 6억원을 기준으로 하였다.
따라서 고가주택 기준금액이 인상된 것은 13년만의 일이다. 본래 소득세법에서는 제89조에서 1세대1주택 비과세 규정을 두면서 고가주택에 대한 기준은 시행령으로 위임하였고, 그러한 기조가 이번에 소득세법이 개정될 때까지 그대로 유지되어 왔다. 현행 소득세법 시행령 제156조의 규정은 그대로 남아 있으며, 고가주택 범위를 9억원으로 명시하고 있다.
그러나 이번에 상위법인 소득세법을 개정하면서 고가주택 기준금액을 시행령에 위임하지 않고 바로 12억원으로 명시를 해 버렸기 때문에 개정 전의 소득세법에서 위임했던 현행 시행령 제156조의 규정은 효력을 잃게 되었다.
무릇 법령의 개정이란 안정성을 유지하는 상태에서 현실에 맞도록 개정하는 것이 좋다. 그런 취지라면 기왕에 수십년간 고가주택의 범위를 시행령에서 규정해 왔기 때문에 이번에도 시행령에서 개정할 수도 있었을 것이다. 그러나 굳이 국회에서 벼락치기 개정을 통해 고가주택 기준금액을 명시하였고, 시행령 개정시까지는 본법과 시행령의 규정이 서로 상반된 현상을 보이게 된 것이다.
이처럼 이례적인 방식과 발빠른 세법개정, 그 이후 공포할 때까지의 쾌속 절차 등은 세금에 관한 최근의 악화된 민심과 무관하지는 않은 것 같다.
11월말 종합부동산세 고지서가 발송되고 대상 납세자가 폭발적으로 늘어난 데다 기존 납세자들의 세부담 또한 급격히 증가한 상황에서 대선을 앞두고 뭔가 만회할 조치가 급했던 것이 아닌가 싶다.
당초의 개정안엔 시행시기가 내년 1월 1일로 되어 있었지만 국회 논의 과정에 ‘공포일’로 수정됐고, 본회의에선 이 수정안이 통과됐다.
관계 당국은 “법 개정에도 불구하고 시행일을 내년 1월 1일로 하면 그때까지 매물이 동결되는 현상이 생기기 때문에 그 문제를 해소하려는 취지가 반영된 것”이라고 설명했다.
아무튼 고가주택의 범위가 보다 높은 금액으로 상향되었기 때문에 비과세의 범위가 그만큼 넓어진 것이다. 양도가액이 9억원에서 12억원 사이에 있는 1세대1주택은 구법에서는 양도소득세를 물어야 했으나 신법에서는 양도소득세를 물 필요가 없게 된 것이다.
뿐만아니라 양도가액이 12억원이 넘는 주택에 대해서도 이번 세법개정으로 인해 양도소득세 부담이 줄어들게 된다. 고가주택이 1세대1주택일 때 비과세 규정은 12억원까지 적용하고, 그 이상이 차지하는 비율에 대해서만 과세표준을 계산하여 과세하기 때문에 당연히 세부담이 줄어든다.
A씨는 5년 전에 구입했던 주택을 1세대1주택 비과세 요건을 갖추어 15억원에 팔게 되었다. 세부담이 어떻게 달라질까? 또 그 주택이 1세대1주택이 아닐 때(2주택일 때)와 비교하면 어떻게 될까? 보유기간 모두 거주한 것으로 하고, 취득가액은 공제할 부대비용을 포함하여 10억원으로 가정한다. 주택 소재지는 조정대상지역이다.
양도가액 15억원 중 12억원을 뺀 3억원을 과대대상 양도가액으로 삼는다. 그리고 취득가액은 10억원이므로 이중 양도가액 3억원에 대한 취득가액 2억원을 뺀 1억원을 양도차익으로 한다.
여기에서 5년간 보유하고 5년간 거주한 데 대한 장기보유특별공제 20%씩 총 40%, 측 4천만원을 양도차익에서 공제하면 양도소득은 6천만원이 되며, 여기에서 양도소득 기본공제 250만원(연간 1회)을 공제하면 과세표준이 된다. 여기에 세율을 적용하면 양도소득세는 858만원이 되고, 지방소득세 10%가 붙게 되므로 총부담세액은 943만 8천원이 된다.
그런데 세법개정이 이전이라면 9억원을 차감하게 되므로 과세대상 양도금액은 6억원이 되며, 위와 같은 방식으로 계산했을 때 총부담 세액은 2,884만 7,500원이 되므로 A씨의 경우 이번 세법개정으로 인한 세부담은 3분의 1 이하로 줄어든 것이다.
1세대1주택 비과세는 1주택을 가진 세대가 그 주택의 재개발로 인하여 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우에도 해당하는데, 고가주택 기준금액도 똑같이 적용한다.
즉, 도시정비법 및 소규모주택정비법에 따른 관리처분 또는 사업시행계획 인가일 현재 동 정비대상 주택으로 인한 조합원입주권 양도시 비과세 또는 12억 초과분만 과세한다는 것이다. 이때는 다음의 요건이 충족되어야 한다.
양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니하거나 이사 등을 위해 다른 1주택을 보유하더라도 그 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권 양도하는 조건이다. 여기에도 예외가 있기는 하지만 너무 복잡하여 생략한다.
* 위 글은 작성일 현재의 법령을 기준으로 알기 쉽게 편집하여 작성한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 복잡한 예외규정 등 변수가 많고, 자주 개정되므로 실제 적용 시에는 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받으시기를 권합니다. (필자 주)
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1주택 12억 양도세 비과세 ‘이것’ 모르면 못 받는다
직장인 K씨는 분양권이 나오는 부동산일 줄 알고 재개발구역 내 부동산을 샀다. 하지만 조합으로부터 분양대상자에 해당하지 않는다는 통지를 받았다. K씨처럼 재개발 내 부동산을 보유해도 분양대상자가 되지 않고 현금청산자로 분류될 수 있어 조심해야 한다.지방자치단체의 ‘도시 및 주거환경정비법 조례’에는 ‘재개발사업의 분양대상 등’이 규정돼 있다. 재개발 조합은 통상 지자체의 조례에 따라 분양대상자를 정하고 대상 유무를 통보해준다. 서울의 경우 ‘도시 및 주거환경정비 조례’ 제36조에서 분양대상에 관한 내용이 있다. 원칙적으로 종전 건축물을 소유한 사람이 대상이다. 서울의 경우 종전 토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자도 분양대상자에 포함된다. 하지만 정비구역지정 이후 건축물과 분리해 토지를 취득한 경우 또는 1필지의 토지를 정비구역지정 이후 분할해 취득한 경우 등은 분양대상에서 제외될 수 있다. 이런 토지의 분할 내역은 토지대장을 확인하면 비교적 쉽게 확인할 수 있다.‘조합설립인가 후 1명의 토지 등 소유자로부터 토지의 소유권을 양수해 여러 명이 소유한 때는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다’는 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제3호의 규정도 주의해야 한다. 예를 들어 한 명의 조합원이 두 개의 주택을 소유하고 있다가 한 개의 주택을 제3자에게 매도해도 2명 중 1명만 조합원으로 인정해 분양권을 준다는 의미다. 이뿐만 아니라 1세대에 속하는 가족들이 각자 사업구역 내 부동산을 소유하고 있을 때도 가족 중 한 명에게만 분양권이 인정된다는 규정도 존재한다.그런데 재개발구역 내 부동산에 투자할 때 매도인이 구역 안에 또 다른 부동산을 소유하고 있었는지, 매도인의 가족 명의로 또 다른 부동산이 있었는지를 명확하게 확인하는 것은 어렵다. 분쟁과 소송이 빈번한 이유다.최근 서울행정법원의 분양권 관련 소송이 주목받았다. 이 사건에서 D는 서울의 한 재개발조합의 토지 등 소유자로서 분양신청을 했다가 재개발조합으로부터 분양대상자가 아니라는 통지를 받았다. D의 주택은 조합설립인가일을 기준으로 A 소유였다. A는 이 주택을 B에게 매도했다. 공교롭게도 B는 해당 구역 내 또 다른 주택을 소유하고 있는 C와 부부 사이였다. 당시 B와 C는 각자 단독 조합원이 아니라 일시적으로 한 명의 조합원 지위만 갖게 됐다. 이후 B가 자신의 주택을 D에게 매도했다. 재개발조합은 도정법 제39조 제1항 제3호에 따라 같은 세대에 속하는 부부인 B와 C가 소유한 주택 중 한 개를 조합설립인가 후 인수한 D에게는 단독 조합원 지위 및 단독 분양권이 인정되지 않는다고 주장하며 D의 분양신청을 거부했다. D의 경우 결국 조합원 지위 등의 확인을 요구하거나 조합원을 현금청산자로 분류한 관리처분계획의 취소를 요구하는 소송을 통해 해결해야 한다.도정법 제39조가 조합원의 지위에 제한을 두고, 지자체 조례가 분양대상자를 엄격히 제한하는 취지는 투기세력 유입에 의한 사업성 저하와 기존 조합원의 재산권 보호, 지분 쪼개기를 통한 조합원 수 증가 등을 방지하려는 것이다.그런데 앞선 D사례는 조합설립인가일을 기준으로 해도 조합원 수가 증가하지 않아 지분 쪼개기에 해당하지 않는다고 볼 수 있다. 법이 방지하려는 사업성 저하나 기존 조합원의 재산권 침해 우려도 적다. 서울행정법원은 이 같은 논리로 D에게 단독 조합원의 지위를 인정해 분양대상자가 되는 길이 열리게 됐다. 재개발구역 내 분양권을 목적으로 부동산 투자를 하는 경우 도정법 및 조례에 따라 조합원 지위나 분양권에 문제가 없을지 면밀한 검토가 필요하다. 재개발조합도 시행자로 조합 전체의 손해를 방지하기 위해 관련 법규 및 최근 판례 동향에 따라 분양대상자를 선정하고 분양권을 둘러싼 소송을 미연에 방지해야 할 것이다.고형석 법률사무소 차율 대표변호사
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